Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi nedir? Ortak alanların işgali nedir?

Kat maliklerinin kullanımına ayrılmış olan her yer ortak alandır. Merdiven boşlukları, kömürlük, bahçe hatta duvarlar dahi ortak alandır.

Sıkça yaşanılan sorunlardan biri de ortak alanların bir kişi tarafından işgal edilmesidir. Ortak alanın işgali eşya bırakmak olabileceği gibi tadilat, inşa yapılması şeklinde de ortaya çıkabilir.

Ortak bahçeye bir kat malikinin kamelya yapması, bahçenin otopark olarak kullanılması, otopark olan alana eski ve tozlu eşyaların konulması, merdiven boşluklarına kapı önlerine ayakkabı bırakılması ortak alanların işgalidir.

Ortak alanların bir malik veya kiracı tarafından ardiye gibi kullanılması, işgal edilmesi halinde müdahalenin önlenmesi talepli dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilecektir.

Mimari Projenin önemi nedir?

Mimari proje bir bölümün, deponun, boluğun eklenti mi, bağımsız bölüm mü yoksa ortak alan mı olduğunu gösterir. Mimari projede arsa payı ayrılmamış, eklenti oldukları belirtilmemiş depo ve garajlar ortak alan sayılır.

Mimari projede bir yerin ortak alan olduğu belirtilmesine karşın tapuda bağımsız bölüm olarak kaydedilip, bağımsız bölüm niteliği kazandırılmış ise mimari projeye öncelik tanınacak, hakimin müdahalesi ile mimari projeye aykırı kaydın düzeltilmesi talep edilebilecektir.( Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s.114)

Ortak alana imar planına aykırı yapı yapılması halinde ne yapılabilir?

Ortak alanlara yapılan inşa, tamirat, tadilat gerektiren işler için sadece çoğunluk ile karar almak yeterli olmayabilir. Eğer yapılacak yapı, onarım mimari projede değişikliğe yol açıyorsa tüm kat maliklerinin onayı alınarak tadilat projesi yapılmalı belediyece onaylanmalıdır. Aksi halde yapı imar planına aykırı hale geleceğinde müdahalenin önlenerek yapının eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Emsal bir olayda, yönetim kömürlükte tadilat yapmış, burayı kiraya vererek siteye gelir sağlanmıştır. Yönetim tadilat kararını oybirliği ile almış ancak mimari projede değişiklik yapmayı unutmuştur.  Yargıtay ise emsal kararında mimari proje değiştirilmediği için kömürlüğün halen ortak alan olduğuna, müdahalenin önlenmesine yani eski hale getirilmesine ve yapılan yargılama gideri ile birlikte gönderilen ihtarname masrafının davalından tahsili kararını onaylamıştır.

‘Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.’ Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4519 E. 2017/7507 K.

Ecrimisil davası ile müdahalenin meni davasının birlikte açılması

Ecrimisil haksız işgal tazminatı anlamına gelir. Kişi işgal etmiş olduğu yeri kiralamış olsaydı ne kadar kira ödeyecektiyse o oranda ecrimisil bedeli kararlaştırılır. Herkesin ortak kullanımına ait olan yeri işgal eden kat malikine veya şahsa karşı ecrimisil davası da ilave olarak açılabilir.

Kat mülkiyeti Kanunundan kaynaklı el atmanın önlenmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılırken, ecrimsil davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Yargıtay 2017 tarihli kararında ecrimisil davasının el atmanın önlenmesi ile birlikte açılamayacağı, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrıca açılması gerektiğine karar vermiştir.

‘Dava, ortak kullanım alanına yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.’ Yargıtay 20. HD. E. 2017/4031 K. 2017/8659   T. 31.10.2017

Ecrimisil davası açılmadan önce intifadan men şartı sağlanmalıdır. İntifadan men şartı, haksız işgal edene gönderilecek bir ihtarnameyle veya açılacak meni müdahale davası ile sağlanabilecektir.

Ortak alanlara yapılan müdahale projeye aykırı ise ayrıca TCK184 İmar Kirliliği suçu oluşturacak ayrıca İmar Kanunu 32 ve 42 maddeleri uyarınca belediye tarafında para cezası ve yıkım kararı verilecek, diğer kat malikleri de hakimin müdahalesi ile yapının kaldırılmasını talep edebilecektir.

İLGİLİ MEVZUAT

İİK30.MADDESİ

BİR İŞİN YAPILMASINA VEYA YAPILMAMASINA DAİR OLAN İLAMLAR :

Bir işin yapılmasına mütedair ilam icra dairesine verilince icra memuru 24 üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya ilamda gösterilen müddet içinde ve eğer müddet tayin edilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanlarını tayin ederek işi yapmağı emreder.

Borçlu muayyen müddetlerde işe başlamaz veya bitirmez ve iş diğer bir kimse tarafından yapılabilecek şeylerden olur ve alacaklı da isterse yapılması için lazımgelen masraf icra memuru tarafından ehlivukufa takdir ettirilir. Bu masrafın ilerde hükme hacet kalmaksızın borçludan tahsil olunup kendisine verilmek üzere ifasına alacaklı muvafakat ederse alınıp hükmolunan iş yaptırılır. Muvafakat etmezse ayrıca hükme hacet kalmadan borçlunun kafi miktarda malı haciz ile paraya çevrilerek o iş yaptırılır.

İlam, bir işin yapılmamasına mütedair olduğu takdirde icra dairesi tarafından ilamın hükmü borçluya aynı müddetli bir emirle tebliğ olunur.Bu emirde ilam hükmüne muhalefetin 343 üncü maddedeki cezayı müstelzim olduğu yazılır.

(Ek son fıkra: 17/7/2003-4949/9 md.) Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına dair olan ilâm hükmü yerine getirildikten sonra borçlu, ilâm hükmünü ortadan kaldıracak bir eylemde bulunursa, mahkemeden ayrıca hüküm almaya gerek kalmadan, önceki ilâm hükmü tekrar zorla yerine getirilir.

EMSAL KARARLAR

T.C.
YARGITAY
20. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/4031
K. 2017/8659
T. 31.10.2017
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu … ili, … ilçesi, … mevkii, … caddesi, … Geçidi 77 ada 3 Sayılı parselde kain … Geçidi İş Merkezinin yönetimi olduğu, iş merkezinin ortak kullanım alanlarının malikler ve maliklerin dışındaki kişiler tarafından kullanımının iş merkezi yönetiminin muvafakati ile mümkün olduğu, davalı şirketin Şubat 2013 tarihinden itibaren iş merkezindeki C Blok 8 numaralı bağımsız bölümün kiracısı olduğunu ve kiracısı olduğu bağımsız bölüm hizasındaki ortak kullanım alanlarını ilk günden itibaren iş merkezi yönetiminden ve başkaca kimseden izin almadan haksız olarak bedelsiz kullandığı, davalının haksız el atmasının önlenilmesi, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın haksız kullanımından dolayı müdahale tarihinden itibaren şimdilik 30.000,00.-TL (belirsiz alacak) ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili istenilmiş, mahkemece; dava, davacının yöneticisi olduğu ana taşınmazda, davalının kiracı olarak kullandığı bağımsız bölümdeki ortak kullanım alanına müdahalesinin men’i ve ecrimisil talebinden ibaret olup, uyuşmazlığın niteliği itibari ile Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1 maddesine göre, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenmesi gerektiğinden, mahkemenin görevsizliğine, karar kesinleştiğinde talep halinde dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemelerine gönderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortak kullanım alanına yönelik müdahalenin men’i ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosyaya getirtilen tapu kaydından davaya konu anayapının tek parsel üzerinde ve kat mülkiyeti kurulu olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davasının Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığı, anılan Kanun maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmadığı için genel hükümlere göre sonuçlandırılması gerektiğinden mahkemece sadece kat mülkiyetinden kaynaklanan müdahalenin men’i istemi konusunda davanın tefrik edilip görevsizlik kararı verilerek dosyasının görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken, müdahalenin men’i ile ecrimisil davalarına birlikte görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istenmesi halinde iadesine 31/10/2017 günü oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY 20. Hukuk Dairesi

2017/4519 E.

2017/7507 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıların yasalara aykırı olarak işgal ve müdahale edip mesken olarak kullandığı sığınağın yer aldığı … Mahallesi … Sokak No:11 …/… adresindeki apartmanın 1 nolu bağımsız bölümünün maliki olduğunu, 5890 ada 15 nolu parsele inşa edilen apartmanın 8 nolu bağımsız bölüm ve bodrum katta yer alan kömürlükler ve ortak alan olan sığınaktan ibaret olduğunu, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalıların iskan edilmelerine izin verdiklerini belirterek apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin men’ine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 10/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.